Op kantoor van Marcel van Hooijdonk krijgen we soms de vraag of er fiscale verschillen zijn tussen investeren of onderhouden. Het antwoord daarop is helder: “Zeker voor investeerders of beheerders van vastgoedobjecten die dienen als bedrijfsmiddel zijn er belangrijke verschillen. De keuze voor het één of het ander kan bovendien van groot fiscaal belang zijn.
Onderhoudsinvestering of verbeteringsinvestering?
De ietwat verwarrende term ‘onderhoudsinvestering’ heeft een duidelijk verschil met de investering waarmee men in de vastgoedwereld over het algemeen een ‘verbeteringsinvestering’ bedoelt.
Marcel van Hooijdonk geeft hierover het volgende voorbeeld: “Stel dat de kozijnen van een pand met huurwoningen van een nieuwe verflaag voorzien worden. Vanzelfsprekend wordt dit gezien als onderhoud; de investering is namelijk gericht op het continueren van het doel van het vastgoedobject, de verhuur.
Als tijdens de verfbeurt blijkt dat de kozijnen verrot zijn en vervangen moeten worden? Ook dan blijft het een onderhoudsinvestering. We hebben het dan over ‘noodzakelijk onderhoud’ of wanneer je het uitstelt: ‘achterstallig onderhoud’.
(TIP: Let dus goed op dat wanneer u investeert in een pand met achterstallig onderhoud. De investeringen die hiervoor noodzakelijk zijn, worden fiscaal ook als zodanig beoordeeld!)
Blijkt tijdens het vervangen van de kozijnen dat een upgrade naar dubbelglas een onvermijdelijke keuze is? Dan hebben we te maken met een verbetering van het pand. De verhuurobjecten stijgen in waarde door verbeterde duurzaamheid en verlaging van lasten.
Maar zelfs wanneer de keuze voor reparatie of vervanging feitelijk hetzelfde resultaat oplevert, geldt dat er fiscaal vaak wel degelijk verschillen zijn. Voor een weloverwogen besluit tussen beide is het daarom belangrijk dat de fiscale verschillen helder zijn.
Fiscaal onderscheid
Dient uw vastgoed als bedrijfsmiddel? Onderhoudskosten kunt u in datzelfde jaar direct van de winst aftrekken. Verbeteringsinvesteringen komen op de totaalbalans en worden ook als zodanig afgeschreven. Het is meestal gunstiger om kosten in één keer van de winst te kunnen afschrijven. U heeft dan direct uw fiscale voordeel, terwijl dit bij afschrijvingen over een aantal jaren wordt uitgesmeerd met het nodige renteverlies. Anderzijds kan het uitsmeren van afschrijvingen over een aantal jaren wel weer voordeliger zijn omdat dat tegen een hoger tarief kan.
Conclusie Marcel van Hooijdonk: Investeren of onderhoud?
Wie op zoek is naar een eenduidig antwoord moet Marcel van Hooijdonk teleurstellen: “In bepaalde gevallen is het afschrijven van onderhoud gunstig. Maar uitgaven gericht op verbeteringsinvestering bieden vaak ook fiscale voordelen. De kleinschaligheidsinvesteringsaftrek is hier een voorbeeld van.”
De nuance tussen onderhoud en investeringen zijn soms minimaal maar de fiscale gevolgen zijn dit allerminst. De keuze hierin kan invloed hebben op de beleidswaarde van uw pand, de rentedekkingsgraad en wettelijke toegestane verhoging van huurprijzen. Bovendien is wet- en regelgeving rondom dit onderwerp zwaar onderhevig aan verandering. De wirwar aan definities zijn bovendien complex en maken de keuze er niet gemakkelijker op.
Laat daarom je keuze niet over aan het toeval of je ‘gezonde boerenverstand’ maar laat je adviseren door een expert. Deze is op de hoogte van de huidige stand van zaken en geef advies over jouw specifieke situatie.